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Source : PixabayBy the sea or in the mountains, many people from different nationalities, especially French and English ones, have invested in tourist residences properties. These owners bought expensive apartments as they came with leases that promised an exceptional outstanding return of 4,5%, guaranteed rents, the maintenance taken care by the operator, having their property back at the end of the lease and being refund of V.A.T. by the French Government.
However, the investments were not as attractive as expected.
LIES ABOUT THE REAL PROFITABILITY OF TOURIST RESIDENCES
First of all, the profitability rates were completely misleading. In reality, the rate of return did not consider all investment taxes and expenses remaining at the expense of the investor (property tax, co-property charges…).
A DECLINING TAX ATTRACTIVENESS
Secondly, since January 1th, 2018, new investors have no longer been benefiting from the tax exemption regime of the “non-professional furnished letting” statut – called “L.M.N.P. statut” in French.
Issued by the Amending Finance law from March 16, 2013, the “Censi-Bouvard tax exemption L.M.N.P” guaranteed every owner a tax relief of up to 11% of the purchase price of the property up to a limit of 300,000 euros and a V.A.T. deduction applied on the purchase price of the property acquired before December 31th, 2012.
In 2017, The Finance Law tried to offset the loss of this tax advantage by creating a new tax exemption scheme intended for large-scale rehabilitation works and for housing over fifteen years. Henceforth, the legislator offers a tax exemption of 20% of eligible expenditures up to a limit of 22,000 euros per housing unit during the period from 2017 to 2019.
Nonetheless, the tax assistance reorientation toward the renovation of the existing building stock cannot overcome the end of the L.M.N.P. tax exemption.
AN INVESTMENT WHICH IS SUBJECT TO MANY HAZARDS
Thirdly, the uncertainty on climatic conditions, the economic crisis, the financial instability of some tenants, the legal and finance risks and even the Airbnb’s expansion, have decreased the opportunities to invest in tourist residences.
Insofar as for economic reasons, the operators require from the owners to decrease consequently the amount of their lease rents. Sometimes it happens that operators threaten investors to close down if they refuse to reduce the lease rent. Consequently, the owner is trapped. If he refuses this reduction, he would have to pay eviction benefits, deal with the rental management of his property and bear the co-ownership charges.
HOW TO INVEST SMARTLY IN TOURIST RESIDENCES?
In response to the decline of the tourist residences attractiveness, future investors must be very careful about the reputation, the economic performances and the location of every tourism residence in which they choose to invest. Moreover, they must be very mindful about the commercial lease terms. In this regard, a special attention should be paid to the burden sharing between the owner and the operator.
Gaetan Di Martino and Héloïse Kawaishi provide their assistance and give you economic and legal advice required for such an investment.
For this purpose, our law office Jurisglobal also offers investors the opportunity to negotiate an agreement with the tourism operators or, in default of such agreement, to assign them for misleading and aggressive commercial practices (articles L.121-2 to L.121-4 of the French Consumer Code). Investors may then hope to obtain compensations for financial and moral damages by suing the real estate agent for failure to fulfill his obligations to provide information and advice.
Jurisglobal is currently working with consumer associations in order to bring together owners affected by this situation and contribute to their common defence. A class action is currently in progress.
Gaétan DI MARTINO – French lawyer and Managing Partner in London, Paris and Strasbourg
KAWAISHI – French lawyer praticing in London and Paris
& Alice Duport [:fr]
Investir dans une résidence de tourisme : bon plan ou arnaque ?
Source : Pixabay
À la mer comme à la montagne, nombreux sont les propriétaires de toutes les nationalités, notamment français et anglais, ayant acheté des appartements au sein de résidences de tourisme françaises. Ces propriétaires ont acquis des biens immobiliers à des prix élevés en contrepartie d’une liste d’avantages promis par les résidences de tourisme. Ainsi en est-il de la promesse d’un rendement exceptionnel d’environ 4,5 %, la garantie d’un loyer fixe pendant neuf ans, la maintenance et la gestion de l’appartement, la restitution de leur bien à la fin du contrat et le remboursement de la T.V.A. par le gouvernement français.
L’investissement ne fut toutefois pas aussi attractif que prévu.
Mensonges sur la rentabilité réelle des résidences de tourisme
En premier lieu, les rentabilités affichées ont fait l’objet d’une publicité mensongère. Les taux affichés n’ont pas pris en compte l’ensemble des dépenses restant à la charge du propriétaire (taxe foncières, charges de copropriété…).
Une baisse de l’attractivité fiscale
En deuxième lieu, depuis le 1er janvier 2018, les nouveaux investisseurs ne bénéficient plus de de la défiscalisation des loueurs en meublé non professionnel (L.M.N.P.). Issue de la Loi de finance rectificative du 16 mars 2013, la « défiscalisation Censi-Bouvard L.M.N.P. » garantissait pourtant à chaque propriétaire de tourisme une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11 % du prix de revient du logement dans la limite de 300.000 euros ainsi qu’une déduction de la T.V.A. sur le prix d’achat du bien immeuble acquis avant le 31 décembre 2012.
La loi de finances 2017 a tenté de palier la perte de cet avantage par la création d’un nouveau dispositif de réduction d’impôt en faveur de certains travaux de réhabilitation de grande ampleur et de logements de plus de quinze ans. Le législateur offre alors une réduction d’impôt de 20 % des dépenses éligibles dans la limite de 22.000 euros par logement pour l’ensemble de la période 2017 -2019.
Autant dire que la réorientation de l’aide fiscale vers la rénovation du parc existant ne saurait palier la disparition de la défiscalisation L.M.N.P.
Un investissement soumis à de nombreux aléas
En troisième lieu, l’incertitude des conditions climatiques, l’éventualité d’une crise économique, l’éventuelle défaillance des locataires, les aléas fiscaux et juridiques et même l’expansion d’Airbnb ont encore décru l’opportunité de l’investissement dans une résidence de tourisme.
A tel point que pour des motifs économiques, les opérateurs exigent en pratique des propriétaires une baisse conséquente du montant de leur bail commercial. Certains menaceraient même les investisseurs de mettre la clé sous la porte s’ils refusent de réduire le montant des loyers. Le propriétaire est piégé. A défaut d’acceptation, il devra s’acquitter des indemnités d’expulsion, assurer la gestion locative de son bien et supporter les charges de copropriété.
Investir intelligemment au sein des résidences de tourisme
Face à la baisse d’attractivité des résidences de tourisme, il est conseillé aux futurs investisseurs de se montrer vigilants sur la réputation, les performances économiques et l’emplacement des résidences de tourisme dans lesquelles ils décident d’investir. Ils doivent également être très attentifs aux clauses présentes dans le bail commercial. À cet effet, une attention particulière doit être portée à la répartition des charges entre le propriétaire et l’opérateur. Maître Héloïse KAWAISHI et Maître Gaétan DI MARTINO vous conseillent juridiquement et économiquement sur l’opportunité de réaliser un tel investissement.
Le Cabinet d’avocats JURISGLOBAL propose également aux investisseurs de négocier un accord avec les opérateurs de tourisme ou, à défaut, d’assigner ces derniers pour pratiques commerciales trompeuses et démarchage agressif (articles L.121-2 à L.121-4 du Code de la consommation). Les investisseurs pourront également espérer obtenir réparation des préjudices financiers et moraux en poursuivant l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil.
Le Cabinet d’avocats JURISGLOBAL collabore habituellement avec des associations de consommateurs afin de rassembler les propriétaires victimes de fraude et lutter pour la défense de leur intérêt. Une action de groupe est en cours.
Gaétan DI MARTINO – Avocat français et Managing Partner à Londres, Paris et Strasbourg
Héloïse KAWAISHI – Avocat français exerçant à Londres et Paris
& Alice Duport[:]
